Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan yang selanjutnya disingkat BPHTB adalah Pajak atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Pajak ini dikenakan pada setiap transaksi perolehan hak, termasuk pembelian, hibah, warisan, atau peralihan kepemilikan lainnya.

Subjek Pajak:Pihak yang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan.

Objek Pajak:Hak kepemilikan atas tanah (termasuk hak pengelolaan), beserta bangunan di atasnya, sebagaimana dimaksud dalam undang-undang di bidang pertanahan dan bangunan.

Wilayah Pemungutan:Wilayah daerah tempat tanah dan/atau bangunan berada.

Saat Terutang

Saat terutang atau mulai berlakunya kewajiban pembayaran BPHTB ditetapkan pada saat terjadinya perolehan tanah dan/atau bangunan, dengan ketentuan dalam kategori-kategori berikut:

Jual Beli:Pada tanggal dibuat dan ditandatanganinya perjanjian pengikatan jual beli, atau pada saat ditandatanganinya akta jual beli.

Barter atau Hadiah:Pada tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta untuk tukar-menukar dan/atau hadiah.

Hibah:Pada tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta untuk hibah atau hibah wasiat.

Aset Usaha:Pada tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya, penggabungan usaha, peleburan usaha, dan/atau pemekaran usaha.

Pemisahan Hak:Pada tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta untuk pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan.

Pewarisan:Pada tanggal penerima waris atau yang diberi kuasa oleh penerima waris mendaftarkan peralihan haknya ke kantor bidang pertanahan untuk pewarisan.

Putusan Pengadilan:Pada tanggal putusan pengadilan yang mempunyai kekuatan hukum yang tetap untuk putusan hakim.

Pemberian Hak atas Tanah oleh Negara:Pada tanggal diterbitkannya surat keputusan pemberian hak untuk pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak; atau di luar pelepasan hak.

Lelang:Pada tanggal penunjukan pemenang lelang.

Penilaian dan Penghitungan

Dasar pengenaan BPHTB merupakan Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) sebagaimana diatur dalam peraturan perundang-undangan. BPHTB merupakan jenis pajak kabupaten/kota yang dipungut berdasarkan penghitungan sendiri oleh Wajib Pajak.

NPOP: Senilai dengan harga yang dibayar oleh pembeli pada transaksi jual beli. Namun apabila NPOP tidak diketahui atau lebih rendah daripada NJOP PBB, maka dasar pengenaan BPHTB akan menggunakan NJOP PBB.

NPOP Tidak Kena Pajak: Sebesar 80 Juta Rupiah untuk jenis perolehan jual beli atau hibah; atau Sebesar 300 Juta Rupiah untuk jenis perolehan pewarisan.

Tarif pajak akan meningkat seiring dengan nilai jual tanah dan bangunan. Objek yang bernilai lebih tinggi akan dikenakan tarif pajak yang lebih tinggi. Pendekatan progresif ini bertujuan untuk memastikan distribusi beban pajak yang adil, di mana aset yang bernilai tinggi memberikan kontribusi lebih besar secara proporsional terhadap pendapatan daerah.

Pendaftaran dan Pemberkasan

Wajib Pajak diwakili oleh Notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah wajib mendaftarkan data Subjek Pajak dan data Objek Pajak melalui Aplikasi eBPHTB. Pada aplikasi ini Notaris / PPAT melakukan pendataan yaitu data Objek Pajak, data Penjual, dan data Pembeli. Pengisian secara teliti dan lengkap akan mempermudah dan mempercepat tahapan selanjutnya.

Wajib Pajak wajib menyerahkan kelengkapan berkas untuk diperiksa berupa:

• Fotokopi Sertifikat
• Fotokopi KTP kedua belah pihak
• Fotokopi NPWP kedua belah pihak
• Fotokopi SPPT PBB tahun berjalan
• Foto Objek Pajak (tanah dan/atau bangunan)

Pada transaksi Jual Beli wajib pula dilengkapi:

• Kuitansi asli bermaterai atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) atau Bukti transaksi lainnya.
• Fotokopi Surat Kuasa Menjual (apabila penjualan dikuasakan).

Pada transaksi Hibah wajib pula dilengkapi:

• Surat Pernyataan Hibah yang telah di-waarmerking oleh Notaris / PPAT.

Pada transaksi Pewarisan wajib pula dilengkapi:

• Fotokopi Surat Kematian
• Fotokopi Surat Keterangan Ahli Waris
• Khusus pewarisan cukup dengan fotokopi KTP dan fotokopi NPWP penerima waris saja.

Pada transaksi Pemisahan Hak Bersama wajib pula dilengkapi:

• Fotokopi Pernyataan Pelepasan Hak yang telah di-waarmerking oleh Notaris / PPAT.

Pada transaksi Lelang wajib pula dilengkapi:

• Fotokopi Kuitansi lelang

---

Selanjutnya BPPRD akan memvalidasi data dan berkas (baik di kantor atau di lapangan) akan kewajaran nilai transaksi sebagai dasar NJOP. Apabila valid maka akan diterbitkan Surat Setoran Pajak Daerah (SSPD) yang akan digunakan untuk pembayaran dan penyetoran.

Pembayaran dan Penyetoran

Wajib Pajak melakukan pembayaran dan penyetoran BPHTB yang terutang dengan menggunakan Surat Setoran Pajak Daerah (SSPD) yang berisikan Kode Booking. Pembayaran atau penyetoran sebagaimana dimaksud dilakukan melalui sistem pembayaran berbasis elektronik atau dapat dilakukan melalui Bank yang ditunjuk.

Catatan: Khusus untuk BPHTB, SSPD dipersamakan sebagai pengganti Surat Pemberitahuan Pajak Daerah (SPTPD), dianggap telah disampaikan setelah dilakukannya pembayaran.

Peralihan Hak atas Tanah

Kepala kantor bidang pertanahan hanya dapat melakukan pendaftaran (peralihan) hak atas tanah setelah Wajib Pajak menyerahkan bukti pembayaran BPHTB. Oleh sebab itu Pejabat Pembuat Akta Tanah atau Notaris sesuai kewenangannya wajib:

• Meminta bukti pembayaran BPHTB kepada Wajib Pajak, sebelum menandatangani akta pemindahan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan.
• Melaporkan pembuatan perjanjian pengikatan jual beli dan/atau akta atas tanah dan/atau bangunan kepada Kepala Daerah paling lambat pada tanggal 10 (sepuluh) bulan berikutnya.

Dalam hal pejabat pembuat akta tanah atau notaris melanggar kewajiban sebagaimana dimaksud di atas, maka dikenakan sanksi administratif berupa: (1) Denda sebesar Rp10.000.000,00 (sepuluh juta rupiah) untuk setiap pelanggaran bukti pembayaran; dan (2) Denda sebesar Rp1.000.000,00 (satu juta rupiah) untuk setiap pelanggaran pelaporan.

Dalam hal Kepala kantor bidang pertanahan melanggar ketentuan sebagaimana dimaksud di atas, maka dikenakan sanksi sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.

Penelitian Setoran Pajak

BPPRD meneliti Surat Setoran Pajak Daerah (SSPD) BPHTB untuk menemukan:

• Kesesuaian NOPD dan NJOP Bumi dan/atau Bangunan per M² pada dokumen dan basis data PBB-P2.
• Kebenaran penghitungan NPOP, NJOP, NJOPTKP, Tarif, Pengenaan atas objek pajak tertentu (termasuk pewarisan dan hibah wasiat), Besaran BPHTB Terutang, dan BPHTB yang Harus Dibayar.
• Kebenaran setoran BPHTB.
• Pengecualian objek BPHTB bagi masyarakat berpenghasilan rendah, yaitu untuk kepemilikan rumah pertama, dalam kriteria tertentu sesuai ketetapan Kepala Daerah, selaras dengan kemudahan perolehan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah, dibawah aturan Menteri PUPR.

Proses penelitian di tempat memakan waktu paling lama 1 (satu) hari kerja sejak berkas diterima secara lengkap. Sementara untuk penelitian yang membutuhkan pemeriksaan di lapangan dapat memakan waktu lebih lama.

Apabila berdasarkan hasil penelitian ditemukan bahwa jumlah pajak yang disetorkan lebih kecil dari jumlah pajak terutang, maka Wajib Pajak harus membayar selisih kekurangan tersebut.

Penutup

Terhitung mulai tanggal 1 Januari 2011, kewenangan pemungutan BPHTB dialihkan dari Pemerintah Pusat ke Pemerintah Daerah. Dengan demikian pemerintah daerah memiliki tanggung jawab yang besar dalam pemungutan dan tentu pula pengelolaan hasilnya. Hal ini merupakan bagian dari upaya pemberian otonomi yang lebih luas kepada daerah dalam mengelola keuangan sesuai dengan kebutuhan dan karakteristik lokal.

BPHTB merupakan salah satu sumber pendapatan asli daerah (PAD) yang penting bagi Kota Tanjungpinang. Pemerintah Kota Tanjungpinang menggunakan hasil pemungutan dari BPHTB untuk pembangunan infrastruktur, pelayanan publik, kesejahteraan masyarakat, dan keperluan lainnya sesuai dengan kebijakan dan prioritas pembangunan daerah.